文 | 酒管财经
一年亏掉 200 亿，负债 1246 亿，市值从千亿蒸发到只剩百亿，股债双杀，频繁换帅，被国际投行大举看空 ……
近日，陷入债务危机的郑裕彤家族终于等来了"救命钱"。
据媒体报道，由周大福（控股）有限公司控股的新世界发展宣布与银团达成协议，该协议合共涵盖集团约 882 亿港元现有境外无抵押金融债务。
尽管拿到巨额再融资，有望延缓债务到期压力，但其 57.5% 的净负债比率与千亿债务规模仍需要数年消化。
据了解，新世界发展 2025 年到期债务仍高达 480 亿港元，若销售回款不及预期，可能需再次融资。
此前不久，该集团 20 年来首次出现债务违约。
对此，业内猜测作为四大家族中唯一陷入亏损的成员，若新世界发展被迫出售酒店资产或业务，其在酒店市场的江湖地位也恐不保。
一年亏掉近 200 亿千亿豪门"生变"
新世界发展成立于 1970 年，于 1972 年在香港上市。
主要业务包括物业发展、物业投资及投资或经营酒店及其他策略性业务，业务遍布大中华，特别是在粤港澳大湾区。
近年来，新世界发展饱受债务问题困扰。
据悉，2024 年集团股东应占亏损已达到了约 196.83 亿港元。
这个如此巨额的亏损，也是新世界有史以来最大的一笔亏损，更是其 20 个财年来的首次亏损。
截至 2024 年 12 月 31 日，公司中期净亏损 66.3 亿港元；综合债务净额为 1246.3 亿港元，净负债率攀升至 58%，若计入 354 亿港元永续债，真实负债率逼近 88%。
据财报显示，其账上可动用现金在快速减少，由 463 亿港元减少至 340 亿，仅仅半年时间，少了 123 亿。
而且，银行存款只剩 98 亿，但是在 12 个月内，公司还有 322.1 亿港元的短期债务需偿还。
新世界发展有限公司财报
可以说，留给新世界发展和郑氏家族的时间真的不多了。
自从债务危机爆发以来，新世界发展就一直在卖卖卖，出售资产、打折卖楼等等。
新世界发展行政总裁黄少媚在业绩会上表示，集团以减低负债为首要任务，将积极出售非核心资产同业务套现，加上出售物业发展项目，目标于 2025 财年实现 260 亿港元的资金回笼。
2025 年以来，有市场消息表示，新世界发展计划出售位于杭州的一栋甲级写字楼，市值约 10 亿元人民币。
就连知名的 K11 Art Mall 购物艺术馆也在其出售列表上，此前有市场消息称，新世界希望以 90 亿港元的价格出售该项目，但目前尚无进一步消息。
分析人士指出，新世界发展能否真正脱困，取决于资产处置效率、中国内地销售回款进度及银行业对长期债务结构的容忍度。
相较于发展受困的地产业务，新世界发展的酒店业务表现相对稳健。
据其财报显示，2024 年下半年，其内地酒店业务收入 3.27 亿元，较上年同期 2.81 亿元，同比增加 16.1%，表现好于零售物业收入。
新世界发展曾在公告中表示，自 2019 年下半年以来，公司一直在积极出售非核心资产。
此前，2023 年新世发展以 20 亿元放售旗下新蒲岗九龙贝尔特酒店。
近年来，较为艰难的市场环境下，不少房企开始主动剥离酒店资产。
比如华侨城 24 亿出售上海宝格丽酒店、万科"放手"中国 26 家悦榕酒店的管理权、阳光城出售希尔顿酒店等 20 余项优质资产等。
对此，业内猜测迫于偿债压力，新世界发展未来有可能会继续出售旗下酒店资产或酒店业务。
郑氏家族的酒店版图
作为香港四大家族之一的郑家，原先靠珠宝行业在香港发家立足，在四大家族中算是进驻地产领域比较晚的一位，但却是四大家族在酒店领域最为成功的一位。
早在 1970 年，郑裕彤就花约 1.3 亿港元买下太古洋行手里的尖沙咀蓝烟囱旧址，这创下了当时九龙地价的最高纪录。
在郑裕彤的计划中，这里将打造一座以酒店为轴心的包括商厦、商业单位，具有中国风的混合建筑。
8 年之后，新世界中心在此拔地而起，新世界酒店也于此起源。而在 1980 年，近四十年来香港最为传奇的酒店之一的丽晶酒店也正式揭幕。
1982 年，郑裕彤牵头兴建广州中国大酒店，这是新世界发展在内地首个参与的酒店项目。
酒店于 1984 年落成开业，是大陆第一家中外合资经营的五星级酒店。
1983 年，作为郑裕彤接班人的郑家纯打造了新世界海景酒店（如今的万丽海景酒店）、君悦酒店。
图源：香港万丽海景酒店 Hong Kong
并且在同年 4 月，斥资 5.4 亿美元收购美国华美达酒店集团。
当年的新世界酒店集团，巅峰时期拥有 137 间酒店，房间数目 4.47 万个，遍布全球 35 个国家和地区。
1995 年，新世界重组酒店业务，将管理业务以及专营权业务分拆归属于新的公司万丽连锁酒店公司（RHG）。
RHG 上市之后以专业酒管公司的面目出现在国际酒店市场，以三个品牌做旗帜：新世界、Renaissance（华美达丽新）以及 Ramanda （华美达）。
而华美达丽新，也就是现在的香港朗廷酒店。
1997 年，万豪相继完成了对万丽连锁酒店公司（RHG）、新世界连锁酒店及旗下全球物业，以及华美达国际连锁酒店的收购。
2001 年，新世界因财政压力将丽晶酒店物业出售予洲际集团，并改名为香港洲际酒店，被打造为洲际品牌的全球旗舰店。
既当业主，又当品牌运营方，在酒店业闯荡多年的郑氏家族已经积累了一定经验。
如今，人们在将注意力更多地聚焦于这个香港豪门家族能否安然闯过当下的荆棘区的同时，是否更应关注新世界发展这家老牌港企在酒店业的底蕴和韧性。
郑氏家族酒店梦能否延续？
如今，香港四大家族之一的郑氏家族迎来了一个关键节点。
在第三代接班人大哥郑志刚因业绩风波"让位"之后，郑家纯的女儿郑志雯在今年 5 月正式接任新世界发展集团提名委员会主席。
作为横跨酒店与珠宝的实干派，现年 45 岁的郑志雯，此前担任瑰丽酒店集团首席行政总裁、周大福珠宝集团副主席和香港上海汇丰银行有限公司独立非执行董事。
她接手的第一个项目便是新世界酒店集团，一个连年亏损、被外界唱衰的烂摊子。
上任之初，她砸下 11 亿美元在亚洲尤其是内地市场打造了 20 多个酒店项目，并在 5 年内将门店从 8 家扩张到 40 家。
2011 年，香港郑氏家族通过旗下新世界集团以 2.29 亿美元收购瑰丽酒店集团，标志着品牌进入新纪元。
而此次收购正是郑志雯主导，她也成为瑰丽首位华人掌门人。
在郑志雯的主导下，瑰丽酒店重新确立了" A Sense of Place "（在地感）的核心理念，将空间设计与当地历史、自然、文化语境深度融合。
图源：瑰丽酒店 RosewoodHotels
三年之内，瑰丽酒店扭亏为盈，迅速跻身国际高端酒店品牌前列，在全球酒店行业声名鹊起，多次登上《漫旅》、《康泰纳仕旅行者》等国际媒体评选的全球最佳酒店榜单。
如今，瑰丽已发展成涵盖酒店、度假村和私人会所等多种商业形式的庞大酒店集团。
对瑰丽酒店的成功改造，让郑志雯被香港媒体誉为"香港酒店女王"。
目前全球共有约 30 家瑰丽酒店，据不完全统计，2025 年将有 5 家瑰丽酒店即将揭幕，其中有 3 家都已开放官网预订，分别是冲绳宫古岛瑰丽、曼达里拿瑰丽和阿姆斯特丹瑰丽。
瑰丽酒店官网显示，目前在亚太地区共开业 12 家门店，另外还有 7 家"排队候场"。
其中，在大中华区已经有 4 家门店，分别是北京瑰丽酒店、三亚保利瑰丽酒店、广州瑰丽酒店、香港瑰丽酒店，另外杭州瑰丽酒店和宁波瑰丽酒店即将启幕，深圳瑰丽酒店预计 2026 年启幕、上海瑰丽酒店预计 2028 年启幕。
然而， 今年 2 月据观点网报道，新世界发展计划将旗下 13 项物业作为抵押品的消息。
据其透露，此次被传出的抵押品包括淮海中路 K11 项目和普吉岛瑰丽酒店。
资料显示，普吉瑰丽酒店是东南亚首家瑰丽度假酒店，位于普吉岛翡翠湾，设有 71 间亭楼和别墅、水疗中心、俱乐部等。
而新世界发展此次抵押资产总价值约 38 亿美元（约 295.5 亿港元），为 2027 年及之后到期的银行贷款进行再融资。
把东南亚首家瑰丽这样的压箱底的资产都掏出来抵押了，看来"地主家也没有余粮了"。
值得一提的是，2020 年瑰丽酒店集团就曾与丽呈集团签署战略合作协议，将通过合资公司开发和运营所有同派酒店和中国大陆新开设的新世界酒店。
前不久，同派酒店成功备案特许经营计划，被外界视为加速规模化的发力动作，也是港资中高端品牌全面押注内地市场的一次尝试。
国内酒店业已由赚快钱进入长期投资的微利时代，从地产附庸变回以市场导向。
尽管新世界发展正经历流动性危机和周期阵痛，但郑氏家族的多元化业务韧性不容小觑。
未来，郑氏家族是否会通过出售或抵押酒店资产等举措来加速回血，值得进一步关注。
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